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COVID-19让读懂明年的房地产市场比以往任何时候都要难

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发表于 2020-12-15 05:39:28 | 显示全部楼层 |阅读模式


公寓不景气,借款过剩,都在造成令人紧张的持久损伤

加拿大人即将获得最新的房市状况,而COVID-19的最新复苏,只是给2021年房地产价格走向的不确定性又增加了一层困惑。

周二,加拿大房地产协会将推出最新的销售数据和转售房屋的价格,虽然大多数房地产观察家认为短期内高层公寓价格将继续走弱,而低层公寓价格将继续上涨,但从长期来看,疫情的影响仍然远没有那么确定。

对关注住宅房地产市场的经济学家进行的非正式抽样调查显示,基于对疫情影响将持续多久的相关考虑,包括触礁的借贷利率,以及买家是否会继续抬高需求量最大的低层住宅的价格等,他们的观点不一。

在住宅地产方面,价格变化对普通人的影响很大,对他们来说,房子是一个居住的地方,而不仅仅是投资。但即便如此,对于大多数人来说,房子仍然是他们一生中最大的一笔投资。而与其他投资不同的是,房地产的管理相对复杂,要求也比较高。

失去意愿的房东

当安娜-布莱克威尔和她的丈夫在2016年购买了一套两居室的市中心公寓时,这位威尔弗里德-劳里埃大学政治学毕业生并没有打算成为房东。但在两人中的一个人得到调往俄勒冈州波特兰市的机会后,这对夫妇决定把多伦多的房子租出去--至少在他们知道搬到美国本土是否顺利之前是这样。9月,他们的租客发出通知,并在11月底,搬走了。

"当我们发现在这个竞争激烈的市场上,我们必须挂牌的价格要低多少才能租到我们的房子时,我们相当震惊,"布莱克威尔在电子邮件对话中说。原本每月收入3150加币的房产,现在只能赚到2600加币。

租金下降对租客来说是好事。虽然下跌很伤人,但对四年前在急剧上涨的市场中买入的布莱克威尔来说,这绝不是毁灭性的。但正如商业新闻服务机构彭博社上周指出的那样,房产投资者在市场看似火热的时候,收下了他们签约购买的公寓,现在却陷入了困境--不得不接受租金上的损失,或者卖出时的损失。

租金收入和房产价格的下降并没有让本-拉比杜(Ben Rabidoux)感到意外--他经营着North Cove Advisors,这是一家为专业住宅房地产市场提供信息服务的公司--他早在4月份就预测到了目前租赁市场的动荡。他提出,如果流行病的影响持续超过6个月,那么需求的急剧下降,加上一些人认为加拿大一些最热门市场的高层建筑过剩,将转化为销售价格的下降。

布莱克韦尔很幸运,她在多伦多的公寓能找到一个租客。其他报道称,空置率大幅上升,以至于投机者开始着手购买出租楼房,希望一旦市场反弹,就将空置单位升级,并收取更多费用,因为在许多市场,空置单位受租金管制的影响较小。

虽然是基于美国的数据,但皮尤研究公司的数据显示,随着疫情对经济的影响,与父母同住的年轻人比大萧条以来的任何时候都多。这只是拉比杜提到的房地产需求下滑的原因之一,包括移民骤减和包括留学生在内的临时居民减少。

与租房投机者一样,代表房地产企业的经济学家和银行业的专家几乎都表示相信,公寓市场的下滑是暂时的,一旦加拿大人接种了疫苗,市场就会回到正轨。

许多人表示,在拥挤的市中心之外,郊区、小城市和农村地区的住房需求只会加强。蒙特利尔银行(BMO)经济学家詹妮弗-李(Jennifer Lee)建议,买家将继续在在家工作的热潮中寻找更多的空间,而这种热潮可能不会随着流行病的蔓延而结束。

"与其坐地铁进来,你现在可以去更远一点的地方,那里过去的房地产更便宜,"李说。

去更远一点的地方

美国房地产数据巨头CoStar的加拿大首席经济学家Carl Gomez同意大城市房价上涨将继续推高城市中心以外的需求。但他对第一次锁盘期间低利率所创造的潜在需求能否以同样的速度持续下去不太有信心。
上周五,加拿大统计局公布的新数据显示,消费者又开始了借贷狂潮,在截至9月的三个月里,抵押贷款和房屋投资的需求创下了历史纪录。本月初温哥华和多伦多地产局的数据暗示,目前,这种借贷热潮仍在继续。

但戈麦斯说,像多伦多这样的内城市场,出现了大量他所说的 "鞋盒公寓",受到投资者的青睐--不是为了居住,甚至不一定是为了出租,而是因为它们的价值一直在稳步上升。

"我怀疑这种需求是否会长期存在,"他说。

对于我们买来居住几十年的房子来说,长期真的很重要。而近年来,虽然高水平的移民帮助推高了需求,利率下降也帮助提升了价格,但并不是所有人都相信这两件事会持续下去。

经济学家Moshe Lander是愿意说出一些地产界人士宁愿不说的事情的人之一。Lander担心,这种流行病可能意味着市场的人口转折点。

"不管我们有多少移民,不管是什么形式的住房,都没有足够的未来需求。"Lander说,他提到了加拿大的人口老龄化和低出生率。"这只是没有以前那么好的投资。"

他说,阿尔伯塔省的人和那些投资多伦多公寓的人正在一点点尝到市场不可靠地月复一月、年复一年上涨的滋味。而且他警告说,如今诱人的利率,现在低至1%,最终可能会产生扭曲效应,因为这些利率不可能在抵押贷款的期限内持续。

"[购房者]可能很快就会发现自己正处在一个他们的借贷的实际价值并没有被通货膨胀侵蚀的情况下,"Lander说,"他们现在面临着更高的利率,而房屋中积累的资产却很少,特别是如果房价没有像以前那样上涨的话。"







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